借名购买经适房合同无效，房屋增值差价可按过错分割？！
供稿│易居房产律师团队研究部 曹伟/张涛（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-043-4总第254）
借名购买经适房合同无效，房屋增值差价可按过错分割？！
——白某与戴某房屋买卖合同纠纷案（二审）案法律解析
【关键词】
借名买房 借名购买经适房 所有权确权 返还原物 经济适用房借名购房行为无效 返还购房款 差价损失 一事不再理 房屋增值补偿款 增值差价
【要点提示】
借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。合同无效的，一方因合同而取得的财产应当予以返还，不能返还或者无必要返还的，应折价赔偿，有过错的一方应当赔偿另一方因此而遭受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
【当事人信息】
原告：戴某（被上诉人、借名人/出资人）
被告：白某（上诉人、出名人/被借名人）
【案情简介】
2001 年2 月15 日，白某与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由白某购买位于北京某402 号房屋。总价403012 元，首付103012 元，余下30 万元以白某名义办理贷款。购买该房屋交纳的各项税费为：契税16121 元、手续费750 元、印花税202元、公共维修基金8060 元、保险费2337.2 元、登记费22.8 元，以上共计27493 元。该房屋2002 年取得所有权证书，登记所有权人为白某，性质为经济适用房。
2006 年12 月11 日，白某曾出具证明一份，内容为“兹证明戴某为某402 室经济适用住房的产权人。因戴某没有北京户口，所以以白某的名字购买的，首付款由戴某交的，以后贷款戴某委托张某来交。等国家政策允许时，白某即刻将402 室产权过户给戴某。”
2013 年白某将戴某诉至法院，请求：确认诉争房屋归其所有。法院经审理认为：双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策，应属无效，现涉案房屋登记在白某名下，在无相反证据的情况下，白某要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决，遂判决支持了白某的诉讼请求。戴某不服提出上诉，二审维持了原判。
2014年白某起诉戴某要求返还诉争房屋，法院经审理认为涉案房屋登记在白某名下，生效文书亦确认白某为房屋所有权人，故判决戴某将诉争房屋腾退给白某。戴某不服提出上诉，二审维持了原判。
案情补充：该房屋归还房屋贷款所用的存折由戴某持有，自2002 年7 月至2005 年4 月共计偿还贷款85650.43 元，2005 年5 月，案外人孙某向归还房屋贷款的账号汇入236950 元，该房屋贷款全部结清。孙某系戴某之子张某的司机，白某认可该笔款项是张某的钱。
诉争房屋交付后戴某对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由戴某持有，后丢失。
经戴某申请某房地产评估有限公司出具的评估报告显示，诉争房屋在价值时点2014 年8 月13 日的正常市场价值为277.04万元。
戴某诉至法院，请求：确认与白某借名购房行为无效并判令白某返还其购房款、购房费用、购房利息及装修损失。
【法院判决】
【一审】
一、白某支付戴某购房款及贷款利息四十二万五千六百一十二元四角三分、购房费用二万七千四百九十三元；
二、白某支付戴某房屋增值差价损失一百八十九万三千九百一十元四角；
（以上一至二项共计二百三十四万七千零一十五元八角三分）。
【二审】
驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
1.如何甄别和判定是借名购房关系还是借贷关系？
【详见本公众号2018年7月4日推文】如何甄别和判定是借名购房关系还是借贷关系？
2.没有资格而借名购买经济适用房，行为效力及法律后果如何？
【详见本公众号2018年7月6日推文】没有资格而借名购买经济适用房，行为效力及法律后果如何？
3.借名购房行为被确认无效后，所购房屋的产权应归谁所有？
【详见本公众号2018年7月10日推文】借名购房行为被确认无效后，所购房屋的产权应归谁所有？
4.借名购买经适房行为无效，房屋增值差价可按过错分割？！
根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效的，一方因合同而取得的财产应当予以返还，不能返还或者无必要返还的，应折价赔偿，有过错的一方应当赔偿另一方因此而遭受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，白某和戴某之间存在借名买房的合同关系，但该合同因损害社会公众利益而无效。戴某以白某名义购买涉案房屋的行为为借名买房，且该借名买房行为无效，白某为涉案房屋所有权人，故白某应当将戴某在借名买房合同关系履行过程中所支付的杨某代戴某支付的购房款及购房费用返还；虽然该借名买房合同关系基于双方的过错而无效，但考虑到白某在合同关系履行过程中，违背诚实信用原则，在戴某已实际全额出资的情况下，拒绝继续履行，损害了戴某的利益，过错程度较高，应对合同的无效承担主要责任，因此，对于涉案房屋升值所产生的收益，白某应按照其过错程度给予戴某相应的房屋增值补偿款。本案，法院最终根据涉案房屋价值、双方的过错程度等情况酌情确定判决了具体增值款数额。
【易居房产律师团温馨提醒】
借名买房务必保留书面合同；
存管好一系列借名购房手续；
借名购房后务必实际占有使用；
实际出资凭证及房屋修缮单据妥善保管；
产权证明文件借名人应尽量取得并保存；
合同拟定、签署应经专业人员审核，所有手续及凭证要妥善保管。
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
版权公告
文章来源：易居房产律师团（授权发表）；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注：易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/ (PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/ (移动端)
法律咨询电话：13911056513
Email: 13911056513@139.com
张涛律师订阅号
点击下方文章标题，可阅读更多文章
更多原创文章，在本订阅号“查看历史”
☞款项是否支付举证责任在谁？是否影响当事人对涉案房屋及院落拆迁利益的分配？
☞农村宅基地使用权及房屋买卖合同无效，并不当然导致相应拆迁利益分配方案无效!
☞非集体经济组织成员与村民就农村房屋及宅基地使用权签订买卖合同并建房是否有效？
☞以农村宅基地房屋拆迁后的安置房签订的以房抵债协议是否有效？
☞子女对父母拆迁安置房是否享有处分权？签署的以房抵债承诺书是否有效？
☞开发商将在建工程抵押于银行，购房者购买商品房后诉请解押并过户，法院判认购协议书有效，购房者权益优先！
☞房屋认购协议是否可视同为商品房买卖合同、其性质与效力如何？
☞分期付款商住房买卖遭遇国家新政，出卖人能否以买受人无购房资质诉请解除合同？
☞买卖定向安置房,是否违反法律法规效力性强制性规定而合同无效？
☞可否以无权处分为由主张房屋买卖合同无效？能否继续履行是否影响房屋买卖合同的效力?
☞拆迁安置商品房因原宅基地上房屋拆迁安置所得，遗产部分应如何分割，份额如何确定？